Verzachting Wet betaalbare huur definitief: WWS wijzigt per 1 januari 2027

De aanpassingen moeten vooral knelpunten wegnemen voor particuliere verhuurders van woningen die door de WOZ-cap worden geraakt, woningen zonder buitenruimte en kleine rijksmonumenten. De achterliggende gedachte is dat deze woningen vaker voor verkoop – uitponding – in aanmerking komen als voortgezette verhuur financieel onvoldoende aantrekkelijk is.

WOZ-cap blijft, maar verhuurder krijgt prijsopslag
De meest in het oog springende wijziging is de introductie van een WOZ-prijsopslag. Binnen het huidige WWS kan de WOZ-waarde maximaal 33% van het totale puntenaantal bepalen als een woning anders boven de liberalisatiegrens zou uitkomen. Door deze zogenoemde WOZ-cap kan een woning terugvallen naar 186 WWS-punten. Vanaf 2027 blijft die cap bestaan, maar wordt het financiële effect ervan gedeeltelijk teruggenomen. De verhuurder mag een prijsopslag toepassen ter grootte van het verschil tussen:

• de maximale huurprijs die zou horen bij het oorspronkelijke puntenaantal zonder WOZ-cap; en
• de maximale huurprijs behorend bij 186 punten.

Een woning die zonder WOZ-cap bijvoorbeeld 200 punten zou tellen, blijft voor de kwalificatie dus op 186 punten staan. De huurprijs mag door de opslag echter wel aansluiten bij de maximale huurprijs die bij die 200 punten hoort.

Belangrijk: de prijsopslag is geen puntenopslag. De woning liberaliseert hierdoor niet. De woning blijft gereguleerd en de huurder behoudt de huurprijsbescherming.

Dat onderscheid is ook voor de adviespraktijk relevant. Een hogere maximaal toegestane huur betekent dus niet automatisch dat de woning voortaan als vrijesectorwoning kan worden behandeld.

Geen vijf minpunten meer bij ontbreken buitenruimte
Een tweede concrete aanpassing is eenvoudiger. Nu worden vijf punten afgetrokken als een woning in het geheel geen privé- of gemeenschappelijke buitenruimte heeft. Die aftrek vervalt vanaf 1 januari 2027. Vooral oudere binnenstedelijke appartementen, waar het realiseren van een balkon, tuin of andere buitenruimte feitelijk niet mogelijk is, kunnen hierdoor een hogere maximale huurprijs krijgen. De wijziging levert dus geen vijf extra punten op ten opzichte van een woning mét buitenruimte; de bestaande aftrek van vijf punten bij het volledig ontbreken ervan verdwijnt.

Kleine rijksmonumenten worden hoger gewaardeerd
Ook voor kleine rijksmonumenten verandert de WOZ-waardering. Onder een klein rijksmonument wordt voor deze regeling een huurwoning tot 40 m² verstaan. Door de afrondingssystematiek gaat het in de praktijk om woningen tot maximaal 39,49 m². Voor deze woningen wordt de WOZ-waarde binnen het WWS zwaarder meegewogen. In de berekeningsmethode wordt, uitgaande van de in het besluit gebruikte bedragen voor 2026, gerekend met €233 in plaats van €268. Daardoor valt de waardering van het WOZ-element per vierkante meter ongeveer 13% hoger uit.

De bestaande prijsopslag voor de monumentale status staat hier los van. De nieuwe regeling is specifiek bedoeld om ook de locatie en gewildheid van kleine rijksmonumentale woningen sterker in het WWS tot uitdrukking te laten komen.

Geen sprong naar de nieuwe huur bij zittende huurder
Een hogere maximale huurprijs betekent bij een bestaand huurcontract niet dat de verhuurder de huur per 1 januari 2027 ineens tot dat maximum kan verhogen. Voor lopende huurovereenkomsten blijven de wettelijke maximale jaarlijkse huurverhogingspercentages gelden. De huurprijs kan daardoor alleen geleidelijk naar een eventueel nieuw, hoger maximum toegroeien. Bij een bewonerswissel ligt dat anders. Bij een nieuwe huurovereenkomst kan direct rekening worden gehouden met de vanaf 2027 geldende WWS-systematiek en de daarbij behorende maximale huurprijs.

Het besluit bevat geen afzonderlijk overgangsrecht. In de praktijk ontstaat dus wel een soort overgangssystematiek: bestaande huurcontracten groeien eventueel geleidelijk in, terwijl de nieuwe regels bij nieuwe contracten direct volledig effect kunnen hebben.

En dan nog de technische wijzigingen…
Naast de drie beleidsmatig belangrijke verzachtingen wordt een reeks kleinere onderdelen van het WWS aangepast of verduidelijkt. Zo wordt onder meer de minimum-WOZ-waarde opnieuw ingevoerd en worden regels verduidelijkt over de waardering van wastafels, waaronder wastafels buiten de gebruikelijke vertrekken en wastafels in combinatie met kastruimte. Ook worden regels aangepast voor parkeerplaatsen, verwarming in kleine ruimten, douche en bad, gezamenlijke buitenruimten en enkele energieprestatiepunten. Voor de meeste verhuurders zullen deze wijzigingen weinig spectaculair zijn. Bij een puntentelling kunnen ze echter wel degelijk het verschil maken. Vanaf 2027 verdient het daarom aanbeveling een bestaande WWS-berekening niet simpelweg over te nemen, maar deze opnieuw volgens de dan geldende Huurprijscheck te laten berekenen.

Conclusie
De wijzigingen maken de Wet betaalbare huur niet ongedaan. De regulering van het middensegment en het dwingende WWS blijven bestaan. Wel wordt de businesscase van een specifieke groep verhuurde woningen verbeterd. Vooral bij woningen met een hoge WOZ-waarde, binnenstedelijke woningen zonder buitenruimte en kleine rijksmonumenten kan het maximale huurpotentieel vanaf 2027 toenemen.

Voor adviseurs van particuliere verhuurders is het daarom zinvol om bestaande verhuurportefeuilles opnieuw te beoordelen. Bij de keuze tussen aanhouden, herfinancieren of uitponden kan de maximale huur vanaf 2027 anders uitvallen dan op basis van de huidige puntentelling wordt aangenomen. Daarbij blijft het totaalplaatje belangrijk. Niet alleen het WWS, maar ook box 3, overdrachtsbelasting, financieringslasten, energielabel, lokale verhuurregels en de vraag of sprake is van een bestaande of nieuwe huurovereenkomst bepalen uiteindelijk het rendement.

Bron: Staatsblad 2026, 267, Besluit van 10 september 2026 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte.

Trefwoorden: Wet betaalbare huur, woningwaarderingsstelsel, WOZ-cap, middenhuur, particuliere verhuur